Quanto rende un affitto breve sul Lago di Garda nel 2026

Se stai valutando di mettere a reddito un appartamento sul Lago di Garda con affitti brevi, la prima domanda è sempre la stessa: quanto rende davvero? In questo articolo condividiamo i numeri reali della nostra gestione sul lago nel 2025, spiegando cosa aspettarti nel 2026 per zona, tipologia di immobile e stagionalità.

Cosa determina il rendimento di un affitto breve sul Garda

Il ricavo lordo annuo di un immobile sul Lago di Garda dipende da tre variabili: ADR medio (prezzo per notte), tasso di occupazione, e stagionalità. Il lago concentra circa il 65% del fatturato tra maggio e settembre, con un 20% aggiuntivo nei ponti primaverili (Pasqua, 25 aprile, 1 maggio, 2 giugno) e nei mercatini di Natale di Salò e Bardolino.

ADR e occupazione medi per zona (dati 2025)

• Sirmione — ADR medio 165€, occupazione 68% (picco 92% ad agosto)
• Desenzano — ADR medio 148€, occupazione 71% (mercato più stabile, buona feriale)
• Bardolino — ADR medio 138€, occupazione 65% (forte estate, debole gennaio)
• Malcesine — ADR medio 155€, occupazione 62% (velisti tedeschi, stagione lunga)
• Salò — ADR medio 172€, occupazione 63% (clientela alto-spendente)
• Garda — ADR medio 132€, occupazione 66% (family-friendly, ripetizioni frequenti)

Case study: bilocale 55 mq a Sirmione

Bilocale ristrutturato, 4 posti letto, 200 metri dal centro storico di Sirmione. Cliente in gestione dal marzo 2024. Anno solare 2025: 219 notti vendute, ADR medio 172€, ricavo lordo 37.668€. Al netto della nostra commissione, delle pulizie fatturate all'ospite e della tassa di soggiorno, il proprietario ha incassato 27.104€. Il pari immobile in affitto residenziale a 900€/mese avrebbe reso 10.800€.

Case study: trilocale 90 mq a Bardolino

Trilocale con vista lago, 6 posti letto, 400 metri dal lungolago. Anno 2025: 195 notti vendute, ADR medio 165€, ricavo lordo 32.175€. Netto al proprietario: 23.500€. Il residenziale equivalente avrebbe reso circa 12.000€/anno.

Costi da sottrarre per avere il netto reale

• Commissione property manager (percentuale sul lordo, variabile)
• Imposte: cedolare secca 21% sui primi 4 immobili, altrimenti IRPEF ordinaria
• IMU seconda casa (esclusa prima casa) — variabile per Comune
• Utenze fisse annue (luce, gas, TARI, internet): 800-1.400€
• Manutenzione ordinaria: circa 5% del lordo
• Ammortamento arredi (rimpiazzi elettrodomestici, tessili): 500-800€/anno

Regole 2026 da conoscere

Dal 2024 è obbligatorio il CIN (Codice Identificativo Nazionale) su tutti gli annunci. Dal 2025 la cedolare secca al 21% resta per il primo immobile, sale al 26% dal secondo al quarto se destinati ad affitti brevi. Dal quinto immobile si passa in regime d'impresa. Su Airbnb e Booking la ritenuta d'acconto del 21% è ora obbligatoria (con eccezioni per gestori professionali).

Un immobile sul Lago di Garda ben gestito rende dalle 2 alle 3 volte l'equivalente residenziale, a parità di rischio inferiore (nessun contratto 4+4, nessuna morosità).