Cedolare secca 21% e 26% affitti brevi: guida completa 2026

La cedolare secca sugli affitti brevi è il regime fiscale più utilizzato dai proprietari italiani. Con la manovra 2024 e le circolari 2025, la disciplina è cambiata: aliquota 21% per il primo immobile, 26% dal secondo al quarto, obbligo di partita IVA dal quinto. Ecco cosa serve sapere nel 2026.

Cos'è la cedolare secca e quando conviene

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che sostituisce IRPEF, addizionali regionali/comunali e imposta di registro/bollo sui redditi da locazione. Sul reddito da affitti brevi (contratti sotto i 30 giorni senza servizi tipo colazione) l'aliquota base è 21% sul lordo effettivo incassato.

Aliquote 2026

• 1° immobile destinato ad affitti brevi: 21%
• Dal 2° al 4° immobile: 26%
• Dal 5° immobile: obbligo partita IVA e regime d'impresa (no cedolare)

Ritenuta d'acconto del 21% su Airbnb e Booking

Dal 2024 le piattaforme online (Airbnb, Booking, Vrbo) trattengono il 21% del ricavo come ritenuta d'acconto e lo versano all'Agenzia delle Entrate. In dichiarazione dei redditi il proprietario compila il quadro RB (o LM se in regime forfettario) e recupera l'eventuale eccedenza. Nota: se hai già un property manager professionale con partita IVA, la ritenuta non si applica sui suoi bonifici a te.

Esempio pratico

Anna possiede un bilocale a Sirmione. Nel 2025 incassa 30.000€ lordi tramite Airbnb. La piattaforma trattiene 6.300€ (21%) e li versa all'Erario. Anna in dichiarazione 2026 indica 30.000€ nel quadro RB, sceglie cedolare 21%, imposta calcolata 6.300€, ritenuta già subita 6.300€, saldo zero. Se Anna avesse anche un secondo immobile in gestione, l'aliquota sul secondo salirebbe al 26% e Anna dovrebbe versare la differenza a saldo.

Scadenze 2026

• Modello Redditi PF o 730: entro 30 settembre 2026 per redditi 2025
• Acconti cedolare 2026: 30 giugno (I acconto) e 30 novembre (II acconto)
• CU (Certificazione Unica) dalle piattaforme: entro 16 marzo 2026

Quando NON conviene la cedolare

La cedolare non ammette deduzioni: non puoi scaricare pulizie, commissioni Airbnb, manutenzioni, ammortamenti. Se hai un immobile con costi molto alti (ristrutturazione recente da ammortizzare, mutuo con quota interessi importante) può convenire il regime IRPEF ordinario con deduzione forfettaria del 5% e deducibilità di alcune spese. Un commercialista esperto in short-term rental può fare la simulazione.