Question 1

Che commissione trattiene GardaKeys?

Accepted Answer

La commissione dipende dal pacchetto scelto e dalla tipologia di gestione (solo canali online oppure full service con accoglienza, pulizie e manutenzione). Contattaci per una valutazione personalizzata gratuita: ti prepariamo un preventivo trasparente basato sul tuo immobile e sulle tue esigenze.

Question 2

Devo darvi l'esclusiva sul mio immobile?

Accepted Answer

Preferiamo una gestione in esclusiva perché ci permette di ottimizzare prezzi, calendari e comunicazioni fra i vari portali (Airbnb, Booking, Vrbo e canale diretto) evitando doppie prenotazioni. Valutiamo comunque caso per caso.

Question 3

Chi si occupa di tasse, cedolare secca e comunicazione ospiti?

Accepted Answer

Ci occupiamo noi delle comunicazioni obbligatorie: registrazione ospiti in Alloggiati Web (Questura), invio dati ISTAT e riscossione della tassa di soggiorno. Per la parte fiscale (cedolare secca o regime ordinario) collaboriamo con il tuo commercialista fornendo tutta la reportistica necessaria.

Question 4

L'immobile è assicurato contro danni degli ospiti?

Accepted Answer

Sì. Ogni prenotazione è coperta dalle protezioni offerte dai portali (Airbnb AirCover, Booking, ecc.) e per le prenotazioni dirette richiediamo una cauzione. Consigliamo comunque una polizza casa vacanze dedicata: possiamo indicarti partner affidabili.

Question 5

In quanto tempo posso iniziare ad affittare?

Accepted Answer

Tipicamente da 2 a 4 settimane dalla firma del mandato: sopralluogo, servizio fotografico professionale, redazione degli annunci in italiano e inglese, pubblicazione sui portali e attivazione del calendario condiviso.

Question 6

Come vengono decisi i prezzi?

Accepted Answer

Usiamo strumenti di dynamic pricing incrociati con la nostra conoscenza del mercato locale del Lago di Garda: aggiorniamo i prezzi in base a stagionalità, eventi, giorni della settimana e domanda in tempo reale, per massimizzare il tuo rendimento senza svendere.

Question 7

Posso usare io stesso l'appartamento quando voglio?

Accepted Answer

Certo: basta bloccare le date sul calendario condiviso con qualche settimana di anticipo. Puoi anche riservare periodi ricorrenti (ad esempio le vacanze estive) all'inizio di ogni stagione.

Question 8

Su quali portali viene pubblicato il mio immobile?

Accepted Answer

Airbnb, Booking.com, Vrbo/Expedia e il nostro canale diretto gardakeys.com (senza commissioni per l'ospite). Gestiamo un solo calendario sincronizzato su tutti i portali per evitare overbooking.

Question 9

Perché affidarsi a un property manager per la gestione affitti brevi sul Lago di Garda?

Accepted Answer

Un property manager specializzato in affitti brevi come Garda Keys si occupa di tutto: pricing dinamico, pubblicazione multi-canale, comunicazioni con gli ospiti in più lingue, check-in, pulizie, adempimenti fiscali e comunicazioni alla Questura. Il risultato è tipicamente un rendimento netto superiore rispetto alla gestione fai-da-te, con zero pensieri: tu ricevi solo il rendiconto mensile.

Question 10

Cosa significa fare revenue management su un affitto breve?

Accepted Answer

Fare revenue management significa aggiornare i prezzi ogni giorno in base a stagionalità, giorno della settimana, eventi locali (Vinitaly, concerti dell'Arena, Festival di Salò), lead-time della prenotazione e tasso di occupazione del mercato. Garda Keys usa un motore proprietario di dynamic pricing tarato sul Lago di Garda: alziamo i prezzi quando la domanda cresce, li abbassiamo solo quando serve per non lasciare notti vuote.

Question 11

Come si ottiene il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per un affitto breve?

Accepted Answer

Il CIN è obbligatorio dal 2024 per tutti gli immobili destinati ad affitto breve o turistico. Si richiede tramite la banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE. Il codice va poi esposto in tutti gli annunci online e all'ingresso dell'immobile. Garda Keys assiste i proprietari nell'intera procedura: raccogliamo la documentazione, effettuiamo la richiesta e configuriamo il CIN sui portali.

Question 12

Conviene la cedolare secca al 21% per gli affitti brevi?

Accepted Answer

Per i privati che affittano fino a 4 appartamenti nell'anno la cedolare secca al 21% è quasi sempre più conveniente rispetto all'IRPEF ordinaria, soprattutto per redditi medio-alti. Dal 2024 il primo immobile resta al 21% ma dal secondo in avanti l'aliquota sale al 26%. Per attività con più di 4 immobili scatta l'obbligo di partita IVA e regime d'impresa. Garda Keys fornisce al tuo commercialista tutta la reportistica fiscale necessaria per la dichiarazione.

Question 13

Meglio affittare solo su Airbnb o anche con canale diretto?

Accepted Answer

Il mix ottimale è: Airbnb + Booking.com + Vrbo + canale diretto. I portali portano volumi ma trattengono 15-20% di commissioni; il canale diretto (gardakeys.com) genera prenotazioni senza fee e con margine più alto per te. Garda Keys gestisce un calendario sincronizzato in tempo reale su tutti i canali, così non c'è mai rischio di doppia prenotazione e ogni notte viene venduta al canale più remunerativo.

Question 14

Che differenza c'è tra affitto turistico breve e locazione tradizionale?

Accepted Answer

L'affitto turistico breve (max 30 giorni per contratto) è pensato per soggiorni turistici, non richiede contratto registrato all'Agenzia delle Entrate, prevede tassa di soggiorno, comunicazione ospiti alla Questura entro 24 ore e CIN obbligatorio. La locazione tradizionale (transitoria 1-18 mesi o 4+4) è pensata per residenti, richiede contratto registrato e non ha adempimenti turistici. Sul Lago di Garda l'affitto breve rende in media 2-3 volte di più della locazione tradizionale, ma richiede gestione operativa più intensa: è qui che entra in gioco un property manager.

Question 15

Quanto è forte la stagionalità sul Lago di Garda?

Accepted Answer

Il Lago di Garda ha una stagionalità meno estrema di altre destinazioni italiane grazie al mix di turismo balneare (giugno-agosto), enogastronomico (aprile-ottobre, Bardolino/Valpolicella), sportivo (windsurf e vela a Malcesine e Riva tutto l'anno) e mercatini di Natale (dicembre). Le stagioni forti sono giugno-settembre (prezzi +40-70%) e Pasqua/ponti primaverili; l'inverno rimane presidiabile su Malcesine, Riva, Salò e Garda con soggiorni brevi. Il nostro sistema di revenue management sfrutta ogni finestra di domanda.

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